Le Portugal est devenu au fil des années une destination touristique renommée. De nombreux Français, motivés par des considérations fiscales mais pas seulement, se sont intéressés à ce marché et ont profité de la fiscalité avantageuse offerte par la convention fiscale franco-portugaise.
Le pays est riche en histoire et offre des paysages recherchés. Les implications fiscales d’un investissement immobilier au Portugal par un investisseur résident français sont régies par la convention fiscale franco-portugaise.
Pour une location de courte durée, il convient de faire une demande de licence auprès des autorités locales compétentes. Les revenus fonciers obtenus de l’exploitation de logements meublés pour les touristes sont soumis au Portugal au régime simplifié ou organisé selon que le chiffre d’affaires dépasse ou non 200 000 €. Le plus souvent, le régime simplifié est retenu (chiffre d’affaires inférieur à 200 000 €).
L’assiette imposable est alors de 35% du chiffre d’affaires. Ce sont des revenus de la catégorie B (activités industrielles ou commerciales), qui après abattement de 65%, sont soumis à l’IRS (Imposto sobre o Rendimento das pessoas Singulares), l’équivalent de notre impôt sur le revenu avec des tranches marginales d’imposition différentes.
En d'autres termes, pour un chiffre d’affaires retenu de 10 000 € par exemple, le revenu soumis à la déclaration d’impôt sur le revenu est de 3 500 €. Il est également possible d’opter pour l’intégration de ces revenus dans la catégorie F (revenus de la propriété) et de choisir la taxation forfaitaire de 25% sur les loyers versés. Vous pouvez déduire certaines charges telles que les charges d’entretien, de conservation du bien, la prime d’assurance et l’impôt foncier portugais. Ainsi, seule une analyse approfondie des revenus fonciers permet de déterminer l’option la plus efficiente en termes d’impôt à payer. Si les revenus fonciers ont été déclarés dans la catégorie B alors au niveau de la TVA, si le chiffre d’affaires ne dépasse pas 10 000 euros, vous pouvez bénéficier du régime d'exonération de la TVA, conformément à l'article 53 CIVA (Code des Impôts sur la valeur ajoutée). En revanche, si le chiffre d’affaires dépasse 10 000 euros par an, elle entre dans le régime de TVA, l'activité d'hébergement local est soumise à un taux de TVA réduit, qui est actuellement de 6%.
Depuis le début de l'année 2019, l'administration fiscale portugaise a allégé la fiscalité des revenus fonciers issus de la location de longue durée avec la Loi n°3 /2019 du 9 janvier, permettant une imposition jusqu'à 10% si le bail est donné pour plus de 20 ans. Il n'y a pas de remise en cause officielle de la location de courte durée (Alojamento Local) au Portugal pour le moment. Cependant, il y a eu des débats et des discussions sur la question de la réglementation de cette activité en raison de son impact sur le marché de l'immobilier et le coût de la vie pour les habitants locaux dans certaines zones touristiques populaires. Le gouvernement portugais a déjà mis en place des restrictions sur les nouvelles licences d'Alojamento Local dans certains quartiers historiques de Lisbonne et de Porto, afin de réguler la croissance de cette activité.La question de la fiscalité des revenus fonciers obtenus au Portugal par un investisseur français est soulevée, et la convention fiscale franco-portugaise apporte des précisions sur les implications fiscales de cet investissement. Ainsi, selon cette convention, les revenus immobiliers issus de la location d'un bien immobilier situé au Portugal sont imposables au Portugal (article 6). Cependant, la France élimine la double imposition en exonérant les revenus fonciers de l'impôt français lorsque l'imposition est attribuée au Portugal. Les revenus fonciers doivent tout de même être déclarés en France et bénéficient d'un crédit d'impôt (article 24).
En somme, investir dans l'immobilier locatif au Portugal peut être une excellente opportunité pour les investisseurs français en quête de diversification et de rendement. Cependant, il convient de bien prendre en compte les implications fiscales pour optimiser son investissement et éviter toute mauvaise surprise. La convention fiscale franco-portugaise permet d'éviter la double imposition et d'assurer une certaine sécurité juridique pour les investisseurs français. Seule une analyse approfondie des revenus fonciers permettra également de déterminer l'option fiscale la plus efficiente.
